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Das Kurz- und langfristige

Diversifikationspotential von REITs

1. Einführung

Der Markt für Real Estate Investment Trusts (REITs) weltweit und insbesondere in den USA bietet die Investoren einen Weg in Immobilien zu investieren ohne den Probleme von Liquiditätsbeschränkungen, intensives Management und große Menge der Kosten.[1] REITs waren in den 70er Jahren in mehrere Formen entstanden und entwickeln seit über 30 Jahren sehr schnell. Ist der Aufschwung von REITs nur eine Laune oder kann man die REITs als eine eigenständige Assetklasse ansehen? Was Wichtiges ist die Beziehungen zwischen REITs und den Aktienmarkt, den Bondsmarkt und den Immobilienmarkt, da sie wichtig zu dem Verständnis der Natur von REITs sowie zum Gebrauch des Portfoliomanagements sind.[2] Um ein Portfolio mit REITs zu formen muss der Portfoliomanager die Einsicht haben, was REITs in einem Investitionskontext exakt sind, wie sensitiv die Rendite von REITs sein können in Vergleich zum anderen Assetklassen. Es gibt wenigen Beweisen zu indizieren, dass REITs konsistent die Rolle von Diversifikationsmittel in Mixed-Asset Portfolio über verschiedene Investitionshorizonte spielen können. Mit der Globalisierung der Weltwirtschaft hat sich die Erweiterung von REITs auch international entwickelt. Werden REITs dem globalen Kapitalmarkt ein bedeutendes Diversifikationspotential anbieten, und zwar in der Kurz- und Langfrist?

2.  Diversifikation

Das Portfoliomanagement hat den Zweck, die Ziele der einzelnen Investoren zu erreichen. Und zwar durch die Optimierung des Portfolios. Das heißt aber in der Portfolio-Selection Theorie, dass Diversifikation für die Optimierung der Rendite-Risiko-Relation eine wichtige Rolle spielt. ‚Don´t put all eggs in one basket’: auf dieser Lebensweisheit baut das Prinzip der Risikodiversifikation auf.[3] Um die Gefahr zu vermeiden, den gesamten Bestand an die erworbenen Eier auf einmal zu verlieren, soll man seine Eier auf verschiedene Körbe verteilen. Gleiche soll man auch bei der Investition und Portfoliomanagement verhalten.

2.1 Diversifikationsdefinition

Aufgrund der unsicheren Zukunft ist die Rendite einer Anlage nicht im Voraus quantifizierbar, deren mögliche Rendite und die Eintretenswahr- scheinlichkeiten sind auch abzuschätzen. Dadurch existiert das Risiko. Da Anleger risikoscheu sind und sich rational verhalten, so werden sie bei gleicher Rendite immer die Anlage vorziehen, die das geringere Risiko aufweist. Die von Markowitz (1952,1959) und Tobin (1958) entwickelte Portfolio Selektion Theorie ermöglicht es, eine optimale Mischung von Vermögensgegenständen zu finden, die den Nutzen des Investors maximiert.[4] In einer Risikosituation kann der Anleger die unsichere Rendite einer Anlage durch mehrere, alternative Renditemöglichkeiten oder Anlageformen beschleichen und für jede mögliche Rendite eine Eintretenswahrscheinlichkeit angeben.[5] Das Gesamtrisiko lässt sich durch die Mischung von Vermögensgegenständen im Vergleich zur gewichteten Summe der Einzelrisiken reduzieren (Diversifikationseffekt). Daher ist das Risiko eines Portfolios mit zunehmender Anzahl von Anlagetiteln abnehmbar.[6] Anhand der folgenden Graphik werden die Möglichkeiten der Risikoreduktion in Abhängigkeit vom Korrelations- Koeffizienten verdeutlichen.

Abbildung 1: Möglichkeiten der Risikoreduktion im Zwei-Anlagen-Fall[7]

Im Zwei-Anlagen-Fall kann kein Risiko vernichtet werden, wenn die Korrelation zwischen den beiden Anlagen perfekt ist (p=1). Im Gegenteil bei einer perfekt negativen Korrelation (p= -1) kann das Gesamtrisiko diversifiziert werden. Das heißt, je niedriger die Korrelation zwischen Kapitalanlagen, umso mehr Risiko durch eine Kombination von Anlage in diese reduziert werden kann.[8] Aber in der Realität sind die Korrelationskoeffizienten von p= -1 kaum möglich, eine vollständige Vernichtung vom Risiko ist deswegen nicht  erreichbar. Das Portfoliorisiko unterteilt sich in ein nicht diversifizierbares oder auch systematisches (Markt-)Risiko und ein diversifizierbares oder unsystematisches Risiko.[9]  Im Falle von REITs entspricht das unsystematische Risiko dem immobilienspezifischen Risiko, oder vom REITs-Management abhängigen Risiko. Das systematische Risiko eines Kapitalanlages bspw. eines Wertpapiers kann durch kombinierte REITs vermindert werden, damit das Risiko eines Porfolios mit zunehmender Anzahl und Formen an Anlagen sich dem systematischen Marktrisiko annähern kann. Die Beimischung von REITs bedeutet aber auch eine internationale Diversifikation, das führt möglicherweise zu noch geringeren Korrelationen zwischen den Renditenentwicklungen.

2.2 Diversifikationsmöglichkeiten innerhalb der REITs

Innerhalb einer REIT-Anlage kann über Nutzungsarten, Regionen etc. diversifiziert werden.[10] Die Diversifikation nach Immobilientypen beruht auf der Ansicht, dass ein einheitliches Set von Ökonomischen Faktoren alle Immobilien eines Typs in gleicher Weise beeinflusst.[11] Das bedeutet, dass die REITs aus Gewerbe-, Büro- und Wohnimmobilien usw. zusammengestellt werden soll. Bei der regionalen Diversifikation geht man davon aus, dass die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen in verschiedenen geographischen Regionen unterschiedlich sind. Die Immobilienrenditen in die Märkte fallen dann je nach der wirtschaftlichen Situation unterschiedlich aus. Die Untersuchungen haben gezeigt, dass die Korrelation zwischen Immobilientypen und geographischen Regionen gering sind, so dass sich Diversifikationspotentiale bei der Stellung von REITs ausnutzen lassen.[12] In der Studie von Gyourko und Nelling (1996) hat man festgestellt, dass an Einzelhandel orientierte REITs ständig höhere Rendite ausschütten können als an Industrie oder Warenhaus orientierte REITs.[13]

2.3 Diversifikation von Mixed-Asset Portfolios

Wenn man über Diversifikation redet, ist damit oft die Diversifikation innerhalb eines Portfolios gemeint. Eine Kombination von REITs mit anderen Kapitalanlagen erfolgt vor dem Hintergrund, dass REITs eine gegenüber Finanzanlagen (Aktien, Renten etc.) differierende Renditeentwicklung aufweisen. Die niedrige Korrelation zwischen den Renditen dieser Assetklassen bietet die Möglichkeiten, um das Gesamtrisiko zu reduzieren. Systematische Risiken sind die auf marktinhärente Veränderungen basierende, Gesamtmarkt beeinflussende Risiken. Zum Beispiel: bestimmte Gesetzänderungen, die die Investitionstätigkeit einschränken; die  volkswirtschaftliche Konjunktur- Schwankungen usw. Systematische  Risiken können nicht durch Diversifikation innerhalb einer Anlageform reduziert werden. Unsystematische Risiken dagegen beziehen sich auf Einzeltitel.[14] Dadurch sind die unsystematischen Risiken mittels Diversifikation innerhalb eines Portfolios reduzierbar, obwohl sie schwer vorher zu schätzen sind. Zahlreiche Forschungen haben herausgestellt, dass REITs unsystematische Risiken innerhalb eines Portfolios reduzieren können (Tabelle 1). Die Korrelationen zwischen den Rendite der REITs und denen anderer Investments sind über mehrere Jahre berechnet und miteinander verglichen. Die Korrelation misst, in welches Ausmaß die Renditen von verschiedener Investitionsanlage in eine längere Zeit zusammen bewegen. Niedrige Korrelation bedeutet dann gute Diversifikationschance im Portfolio.

      Tabelle 1: Abnehmende REIT Korrelation[15]

Es zeigt sich, dass sich die Korrelation zwischen den Anlageformen stark verminderte. Zum Beispiel, die Korrelation zwischen REITs und großen Aktiengesellschaften sank von 0,63 in den 70er bis Mitte 80er Jahren auf nur 0,27 für den Zeitraum 1995 bis 2004; und die Korrelation zwischen REITs und kleinen AGs sank von 0.72 in den 70 Jahren auf weniger als Hälfte bis vergangenen Jahrzehnte. Dies belegt, dass sich die Entwicklung der REITs von den anderen Aktiengesellschaften abgekoppelt hat. Somit steigt ihre Attraktivität als risikobegrenznde Beimischung.

Untersuchungen haben auch gezeigt, dass nicht nur die Risiko innerhalb eines Portfolios können durch der Ersatz von REITs reduziert werden, sondern auch die Rendite können dadurch erhöhet werden (Abbildung 1). Im Musterportfolio ‚mit no REITs’ befinden sich 50 Prozent Aktien des S&P 500, ein 40prozentiger Anteil von 20jährigen Staatsanleihen sowie 10 Prozent Termingeld mit einer Laufzeit von 30 Tagen. Diese Zusammenstellung brachte zwischen 1972 und 2004 eine Rendite von 10,9 Prozent bei einem Risiko von 10,6 Prozent und Sharp Ratio von 0,44. Durch die Aufnahme von 10 Prozent REITs in das Musterportfolio ‚mit 10% REITs’ und gleichzeitiger Verminderung von Aktien- und Rentenanteile um jeweils 5 Prozent war eine Verbesserung der Rendite und eine Verringerung des Risikos erzielt werden. Wenn man noch höheren Anteil von REITs ansetzen, wie zum Beispiel ‚mit 20% REITs’ wurden die Diversifikation noch stärker auswirken.

Abbildung 2: Ertrag und Risiko von Drei Modellportfolios (1972-2004)[16]

3.      Real Estate Investment Trusts

3.1 Definition und Eigenschaften

Real Estate Investment Trusts war im Jahr 1960 in den USA gegründet werden. um breiten Anlegerkreis die Investition von Geschäftsimmobilien teilnehmen zu ermöglichen. ‚Ein Real Estate Investment Trust ist eine Gesellschaft, die Eigentümer und – in den meisten Fällen – auch Betreiber von Ertrag bringenden Immobilien ist. Einige REITs finanzieren Immobilien. Um ein REIT zu sein, muss eine Gesellschaft jährlich mindestens 90 Prozent ihres zu versteuernden Einkommens an die Anteilseigner in Form von Dividenden ausschütten.’[17] REITs haben die folgende attraktiven Eigenschaften oder Vorteilen: Zuerst hohe Fungibilität, d.h. es ist möglich börsentäglichen Verkauf zu unternehmen, es bietet dadurch auch hoch liquides Handelssegment an. Zweites, hohe Ausschüttungsquote und keine Körperschaftssteuer für ausgeschüttete Gewinne auf Unternehmensseite. Anleger können damit die Chancen haben, über eine Kapitalerhöhung neues Eigenkapital zu bekommen und einen Dividenden Reinvestitionsplan anzubieten. Drittes, REITs heben in der Regel sehr spezielle Anlagestrategien, die auf Objektarten und –Regionen fokussieren. Hoch professionelles Anlagemanagement, vorhandener liquider Markt und aktiver Handel sichern hohe Kurschancen.[18] Zuletzte, geringe Korrelationen mit anderen Finanzinstrumenten und damit gute Portfolio-Diversifikationsmöglichkeiten.[19]

3.2 Marktüberblicke

Der Markt für REITs hat sich mit Lauf der Zeit vergrößert. In den letzten 30 Jahren hat sich zudem eine Tendenz zu immer größer werdenden REITs gezeigt. Die durchschnittliche Börsenkapitalisierung stieg von 13,4 Mio. US-Dollar in 1974 auf 196 Mio. US-Dollar in 1994 und auf über 1,4 Mrd. US-Dollar in 2004.[20] In den USA entwickelt sich der Gesamtmarkt für REITs in den letzten zehn Jahren sehr rasant. Die den REITs freundliche Gesetzgebung und die unterbewertete Immoilienwerte dienen als die gute Basis für den Aufschwung dieser Anlageform. Weltweit führen auch vielen Staaten die REITs ein, z.B. in Japan (J-REITs), Frankreich (SIIC), Deutschland und 8 weitere europäischen Länder wie das UK, Poland, Spanien.[21] Als Beispiel, Deutschland verfügt europaweit über das größte Immobilienvermögen, das mit fast 9.000 Mrd. Euro viermal so groß wie das Brottoinlandsprodukt ist. Mit den geschlossenen und offenen Immobilienfonds existieren bereits zwei Finanzprodukte, die sich auf dem Kapitalmarkt als Anlageform gut etabliert haben. Dennoch würde die Einführung einer steuertransparenten, börsennotierten Gesellschaft in Form eines REIT den Immobilienfinanzmarkt und den Investitionsmarkt erweitern. Die Globalisierung des REITs-Marktes ermöglicht dann weiteren Diversifikations- potentialen mit internationalen REITs.

4.      Theoretische Überlegungen von Diversifikationspotenziale

Markowitz (1952) war der Erster, der durch die formale Entwicklung der Moderne Portfolio Theorie (MPT) über die Definition der Diversifikation diskutierte. Er hat Stocks benutzt um zu zeigen, dass diese Theorie bei Bonds, Renten, Immobilien und anderen Finanz-Asset erfolgreich anwendbar sind. Immobilien werden als eigenständige Asset-Klasse bei der Zusammenstellung von gemischten Portfolios angesehen, da sie zu einer weiteren Verringerung des Gesamtrisikos beitragen konnten. Aber für die REITs in die Mixed-Asset Portfolios entstehen die folgende Frage. Sind sie eine eigenständige Asset-Klasse? Lässt die MPT mit ihren restriktiven Annahmen zur Bestimmung von effizienten Portfolios überhaupt eignen und anwenden?[22] Welcher Zusammenhang hat REITs mit dem direkten Immobilien und den Aktienmärkte? Und am wichtigsten ist die Frage: wie ändern sich die Diversifikationspotentiale von REITs kurz- und langfristig?

4.1 Die Annahmen der MPT

``Die Portfolio Selection basiert auf folgenden anlageobjekt- bzw. anlegerbezogenen Annahmen:

  (1) Rendite von Anlageobjekten wird als stochatisch (abhängige) Zufallsvariablen betrachtet, wobei jeder Investor in der Lage sein muss, Rendite und Risiko aus den Renditewahrscheinlichkeitsverteilungen zu bestimmen.

  (2) Investoren streben ausschließlich nach einer Maximierung der erwarteten Rendite und Risikominimierung, wobei Risiko als Renditeschwankung um einen Mittelwert zu verstehen ist.

  (3) Investoren sind Nutzenmaximierer nach dem Bernoulli-Prinzip und entscheiden nach einer individuell festzulegenden Risikonutzenfunktion.

  (4) Der Planungshorizont ist einperiodisch. ´´.[23]

Der Kern dieser Annahmen ist ein vollkommener Kapitalmarkt. Die Immobilienwirtschaft, insbesondere repräsentiert bei REITs, hat durch vier Quadranten diese Annahmen erfüllt.[24]

4.2 Vorgehensweisen der Untersuchungen

Um die Diversifikationspotentiale einzelner Assetklassen zu quantifizieren, ist es sinnvoll zu analysieren, ob es sich bei den betrachteten Kapitalanlagen tatsächlich um eigenständige Asset-Klassen handelt. Wenn Assetklassen in sich homogen und untereinander heterogen sind, dann wäre es möglich einen maximalen Diversifikationseffekt zu erzielen.[25] Danach wird durch Korrelationsanalyse, Analyse der ex-post Portfoliooptimierung und mittels Sharp Ratio beschriebene Portfoliostrategien die Diversifikationspotentiale von REITs in Mixed-Asset Portfolios zu bestimmen.

5.      Empirische Untersuchungen des Diversifikationspotentials von REITs

Zahlreiche Studien haben nachgewiesen, dass sich die Diversifikationseffekte durch die Beimischung von REITs in Mixed-Asset Portfolios tatsächlich erzielen lassen. Zuerst sind REITs in vielen Studien wegen ihre Leistungen bei der Risikoreduktion und Renditeerhöhung als eigenständige Assetklasse gezeichnet.[1] Hier wird den Überblick gezeigt, zu welchen Ergebnissen der Diversifikationsanalyse den auf US-Daten basierenden Studien gelangen haben.

5.1 Langfristige Empirie

In der Laufzeit von über 31-Jahren (1971-2002) haben REITs eine Gesamtrendite höher als die anderen führenden US Benchmarken generiert.

Abbildung 3 : Vergleich von Renditen und Volatilitäten[2]

Die obere Graphik zeigt, dass Equity REITs eine zusammengesetzte Rendite von 12,35 Prozent geschafft hat, während die Volatilität von 13,46 Prozent liegt, welche auch relativ niedrig ist. In den gleichen 31 Jahren generierten die S&P 500, Nasdaq Composite und Dow Jones Industrial Average wenige Geamtrendite, aber mit viel höhere Volatilitäten, d.h. mehr Risiko. Dieses Ergebnis ist zwar sehr beeindruckend, aber viel zu grob, es wird dann in nächste Abschnitt konkreten Untersuchungsergebnissen gezeigt, wie die Diversifikationspotentiale von REITs in der Langfrist entwickeln konnten.

Seit Anfang der 90er Jahre hat der Anzahl als auch die durchschnittliche Marktkapitalisierung der REITs stark angestiegen. Deswegen umfasst Mueller (1994) die Datenbasis  für den Zeitraum Januar 1976-Juni 1993 die Assetklassen Aktien, Renten und REITs. Die Korrelation zwischen den Assetklassen zeigen, dass REITs zwar eine hohe Korrelation mit Small-Caps aufweisen, die Korrelation mit dem S&P 500 und den Bonds jedoch geringer ausfallen und insofern ein langfristige Diversifikationspotential vermuten lassen.[3] Die Portfoliooptimierung macht deutlich, dass das Erhalten von REITs im Mixed-Asset Portfolio eine höhere mögliche Effizientgrenze produziert.[4]

Abbildung 4: Effizientgrenze mit und ohne REITs [5]

In der obigen Abbildung hat Ibbotson verschiedenartige Portfolios mit und ohne REITs erstellt. Falls die Allokation mit REITs abkömmlich wäre, würde das Model der Asset-Allokation die möglichst maximale Allokation mit REITs wählen, d.h. das am meisten effizientes Portfolio mit der höchsten Rendite zu irgendeinem vorgegebenen Risikoniveau.

Barkham und Geltner (1995) beachteten für den Zeitraum 1975-1993 für die Portfoliooptimierung sowohl mit direkten Immobilien als auch REITs, und zwar auf der Datenbasis von den S&P500, den Ibbotson Long-Term Government Bond Index, den NAREIT All-REIT Index sowie für die direkten Immobilien den Ecaluation Association Index und den NCREIF Property Index.[6] Die Untersuchung zeigt, dass die Portfolios mit einer hohen Rendite einen hohen Anteil an Aktien und REITs, während der Portfolios mit einem geringen Risiko einen hohen Anteil an direkten Immobilien und Bonds aufweisen. Die erste im internationalen Kontext führende Untersuchung des Diversifikationseffektes von Immobilien-Aktien macht Eichholtz (1996) für den Zeitraum Januar 1985-August 1994. Die Analyse zeigt, dass die Korrelation zwischen den internationalen Immobilien-Aktienindizes geringer ist als die Korrelation zwischen den Aktien- oder Bondindizies. Es bedeutet, dass mehr Risiko durch die Mischung von internationalen Immobilien-Aktien verringern werden kann als durch einer Mischung von internationalen Aktien oder Bonds möglich ist. Da die Immobilienmärkte stärker von regionalen Faktoren geprägt werden, als die Aktien- und Bondsmärkte dagegen sehr von globalen Faktoren beeinflusst sind, kann man ausschließen, dass die Beimischung von internationalen Immobilien-Aktien zu einem Mixed-Asset Portfolio zu einer weiteren Risikovernichtung führen kann.[7] Zuletzt werden eine Studie von Maurer und Reiner (2002) durchgeführt, die den Diversifikationseffekt von Immobilien-Gesellschaft im Rahmen von internationalen Mixed-Asset Portfolios für dem Zeitraum Januar 1985-Juni 2001 aus der Sicht deutscher sowie amerikanischer Investoren darstellt.[8] Obwohl es hier nicht in alle Länder um die richtige REITs, sondern die Real Estate Companies handelt, ist die Aussagekraft von referenzer Bedeutung. Bei der ex-post Portfoliooptimierung zeigen sich die Diversifikationsrendite durch der Einführung von Real Estate Companies für beide Investoren ausgezeichnet.[9] Die ex-ante Optimierung macht es deutlich, dass die Beimischung von Real Estate Companies auch zur Reduktion des Risikos führt.[10]

5.2 Kurzfristige Empirie

Fast alle Studien zeigen das quasi perfekte Diversifikationspotential von REITs in Mixed-Asset Portfolios in der Langfrist. Zur Überlegung ist aber auch der verschiedene Zeithorizont der Investoren. Es stellt dann die Frage vor: Können die Leistungen von REITs immer konkurrenzfähig mit anderen Assets in der kurzen und langen Frist? Anders gesagt, es gibt wenigen Beweisen, dass REITs eine stetige Rolle während verschiedener Laufzeit spielen können.

Mit ex-post monatlichen Daten prüft Kuhle (1987) den Effekt der Beimischung von 26 Equity REITs,16 Mortgage REITs sowie 42 Aktien in 600 gleich- gewichtete Portfolios für den Zeitraum 1980 bis 1985.[11] Und er schließt ab, dass REITs kein Potential der Risikoreduktion in Portfolios beschaffen können.[12] Insgesamt kommt Kuhle zu dem Ergebnis, dass Portfolios mit REITs nicht mehr effizienter sind als Portfolios mit nur normalen Stocks, wegen der Ineffizienz auf dem REITs- bzw. Immoblilienmarkt.[13] Mueller, Pauley und Morrill (1994) haben festgestellt, dass Equity REITs eine wertvolle Addition in Mixed-Asset Portfolio in der Laufzeit von 1976-1980 und 1990-1993 aber nicht während 1980-1990 sein konnte.[14]  Mull und Soenen haben eine Untersuchung in internationalem Kontext durchgeführt, die den Diversifikationseffekt der U.S. REITs in die Mixed-Asset Portfolios aus nationalen Aktien und Renten für Investoren der G7 Staaten expliziert. In der ersten Periode 1985-1990 können U.S. REITs in keinem der sieben Länder zur Portfoliooptimierung beitragen. In der zweiten Periode 1991-1994 führt die Beimischung von U.S. REITs zu einen deutlichen Anstieg der durchschnittlichen Renditen und der Sharp Ratios.[15] Chandrashekaren (1999) analysiert den Diversifikationseffekt von U.S. REITs in einem Mixed-Asset Portfolio und vergleicht die Ergebnisse einer dynamischen ex-ante mit einer ex-post Portfoliooptimierung. Die gesamt Laufzeit von 1975 bis 1996 werden in verschiedenen Länge geteilt, um zu stellen, dass nach einer aufwärts Bewegung der REIT-Index die Varianzen und Kovarianzen von der REIT-Index mit anderen Assetklassen zurückgehen und nach einer abwärts Bewegung dagegen steigen.[16] Deswegen wäre die dynamische Asset-Allokation Strategie optimal für die Investition in REITs. Clayton und MacKinnon (2001) finden, dass in den 90er Jahren REITs mehr integriert mit den privaten Immobilien sind, als mit den Finanz-Assets. Und REITs behalten sich unterschiedlich mit den direkten Immobilien in der Kurzfrist, aber in der Langfrist gleichmäßig. Die folgende Abbildung zeigt dann die niedrigen bis angemessenen Korrelationen zwischen Equity REITs und anderen Stocks und Bonds in fünfjährige Laufzeit. Ibbotson dokumentiert speziell die relativ hohe Korrelation von REITs mit den Small-Cap Stocks, welche zum Ergebnis folgen kann, dass REITs in der Kurzfrist keine Substituten für den Diversifikationseffekt der Small-Cap Stocks sind.

Abbildung 5 : Korrelationsvergleich[17]

Aus zahlreiche Studien stellen Lee und Stevenson (2005) fest:  (1) REITs behalten sich in der Langfrist wie direkte Immobilien aber in der Kurzfrist wie Finanz-Assets; (2) REITs waren in der 90er Jahren mit den Stockmarkt integriert und danach laufen mehr wie direkter Immoblilienmarkt; (3) REITs unternehmen wie Large-Cap Stocks in der 70er und 80er Jahren, aber seit Anfang 90er Jahren, ähnlich wie Small-Cap Stocks; (4) REITs sind eine eigenständige nicht-reproduzierbare Assetklasse; (5) REITs können im Mixed-Asset Kontext Verbesserungen anbieten, aber möglicherweise von der Periode und der Investitionshorizont abhängig.[18] Um die Effizienz von REITs in verschiedenen Zeithorizont zu testen, haben Lee und Stevenson ein Model entwickelt, das auf der Datenbasis von 1980-2002 mit dem Zeithorizont von 5,10,15 und 20 Jahren alle möglichen Renditegenerierungen und Risikoreduktionen dargestellt. Vor allen weisen REITs einem konstanten Diversifikationspotential in alle vier Zeithorizonte auf. Aber mit steigender Behaltensdauer von REITs in Mixed-Asset Porfolio erhöht sich auch die Rendite, während das Risiko sinkt. D.h. der längere Investitionshorizont könnte einen besseren Diversifikationseffekt anbieten.[19]

4.      Schlussfolgerung

Im Kontext vom Mixed-Asset Portfolio anf den Kapitalmarkt weisen REITs immer das Diversifikationspotential auf, das bedeutet Renditeerhöhung sowie Risikoverringerung des Portfolios. Kurzfristig sind REITs nicht perfekt als die Substitute von Small-Cap Stocks wegen hoher Korrelation. Langfristig sind REITs keine Substitute von direkte Immoblilien, da es zwischen den beide auch hohe Korrelation herrscht. Mit einer längerer Investitionshorizont könnten REITs immer besseren Diversifikationseffekt leisten. Falls die Globalisierung des REITs-Marktes weiter vorschreiten würde, wäre die Korrelation durch der Internationalisierung weiter sinken. Die internationale REITs würde an internationalen Investoren besseres Diversifikationspotential anbieten.